Avez-vous déjà transféré un bien immobilier à une société à responsabilité limitée ? Si oui, quelles ont été vos expériences ou conseils à ce sujet ?
Je suis en train d'explorer la possibilité de transférer un de mes biens immobiliers dans une SARL que j'ai créée récemment. L'idée serait de simplifier la gestion et potentiellement optimiser certains aspects fiscaux. Je suis preneur de tout retour d'expérience, que ce soit sur les avantages concrets, les pièges à éviter, ou même les aspects légaux spécifiques auxquels il faut faire attention.
Commentaires (7)
-
Clément, ton idée est intéressante, mais faut pas se lancer là-dedans sans un minimum de préparation. J'ai un pote qui a fait ça, il pensait gagner sur tous les tableaux, mais il a vite déchanté. Déjà, l'histoire de simplifier la gestion, c'est vrai... en théorie. En pratique, ça dépend de la taille de ta SARL et du bien en question. Si c'est juste pour un studio et que ta SARL est une coquille vide, tu vas te retrouver avec des obligations comptables supplémentaires pour pas grand-chose. Faut bien peser le pour et le contre. Ensuite, l'optimisation fiscale, c'est le serpent qui se mord la queue. Oui, tu peux potentiellement jouer sur l'IS au lieu de l'IR, mais faut voir ton TMI (taux marginal d'imposition). Si t'es déjà dans une tranche haute, ça peut être intéressant, mais si t'es dans une tranche plus basse, tu risques de payer plus d'impôts au final. Sans compter les cotisations sociales si tu te verses des dividendes. Et puis, attention à l'abus de droit si l'administration fiscale estime que le montage est purement artificiel pour éviter l'impôt. Ils sont pas idiots, hein. Les aspects légaux, c'est le plus important. Faut faire une évaluation du bien par un expert, et ça, ça coûte des sous. Et puis, il y a les droits d'enregistrement à payer lors du transfert à la SARL. Ça peut vite chiffrer, surtout si le bien a une valeur importante. Sans compter que tu perds potentiellement les abattements fiscaux dont tu aurais pu bénéficier en tant que particulier si tu avais vendu le bien directement. Bref, faut faire une étude sérieuse avec un expert-comptable et un avocat fiscaliste avant de te lancer là-dedans. C'est pas une décision à prendre à la légère. Y'a des avantages potentiels, ok, mais aussi pas mal d'inconvénients et de risques à prendre en compte.
-
AmpèreX a raison, faut pas foncer tête baissée. Un truc auquel il faut faire attention, c'est l'assurance. Quand le bien est au nom de la SARL, il faut une assurance spécifique pour les locaux professionnels, qui coûte généralement plus cher qu'une assurance habitation classique. Vérifiez bien ce point, ça peut vite impacter la rentabilité de l'opération.
-
Nakamura55 soulève un point essentiel avec l'assurance. J'ajouterais qu'il faut aussi bien vérifier les clauses du prêt immobilier si il y en a un en cours. Certaines banques peuvent refuser le transfert ou demander des garanties supplémentaires. J'ai un ami, fan de puzzles 3D comme moi, qui a eu cette mauvaise surprise. Pour revenir au sujet, l'expertise comptable est vraiment nécessaire pour simuler l'impact sur plusieurs années.
-
C'est vrai que l'aspect du prêt est à ne surtout pas négliger. A ce propos, je vous partage une vidéo qui vulgarise bien les tenants et aboutissants de la fiscalité immobilière, notamment dans le cadre d'une SCI, cela peut vous donner des pistes de réflexion
https://link.ecole-abondance.fr/fisca-immo-yt[/video] -
Merci Nakamura55 pour le partage de la vidéo ! 🎬 C'est toujours plus sympa d'avoir une explication vulgarisée pour comprendre les enjeux. 👍 Ça permet de démarrer les recherches avec un bon bagage de connaissances. 😊
-
Content que la vidéo t'ait servi, Clément. Par contre, faut pas se contenter de vulgarisation, hein. 😉 C'est bien pour avoir une idée générale, mais après, faut creuser avec des chiffres et des faits concrets. Parce que la fiscalité, c'est du cas par cas. Ce qui marche pour l'un ne marche pas forcément pour l'autre. Par exemple, dans ton cas, si on prend l'hypothèse où tu es déjà dans la tranche marginale d'imposition à 45% (soyons fous 🤪), transférer ton bien à une SARL soumise à l'IS pourrait sembler intéressant. L'IS est à 25% (en théorie, parce qu'il y a des conditions pour le taux réduit à 15%), donc tu pourrais te dire que tu gagnes 20 points. Sauf que... faut pas oublier les cotisations sociales sur les dividendes. Si tu te verses des dividendes pour te rémunérer, tu vas repayer des cotisations, et au final, le gain fiscal sera peut-être moins important que prévu. Sans compter la complexité administrative supplémentaire et les frais de comptabilité. 😵💫 Et puis, comme disait mon pote, attention à l'abus de droit. Si l'administration fiscale considère que le transfert du bien à la SARL n'a qu'un but fiscal et qu'il n'y a pas de substance économique derrière, elle peut requalifier l'opération et te faire payer le différentiel d'impôt, plus des pénalités. Et là, ça pique. 😬 Donc, oui, la vidéo donne des pistes, mais faut vraiment faire des simulations chiffrées avec un expert-comptable pour voir si l'opération est rentable ou pas. Et surtout, faut bien justifier le but économique du transfert du bien à la SARL, pour éviter les problèmes avec le fisc.
-
AmpèreX a raison de souligner qu'il faut faire ses devoirs. D'ailleurs, en parlant de devoirs, j'ai un poster de Retour vers le futur qui me fait penser que je devrais peut-être me pencher sur la fiscalité... 🤔 Bref, l'idée de la simulation chiffrée, c'est vraiment la base pour pas avoir de mauvaises surprises. 👍
Clément Rousseau
le 16 Mai 2025